龙湖集团高歌猛进的代价:违反禁墅令、降低项目质量

新财经与法制 2019-12-26 23:00:55 中国质量万里行 分享

  龙湖集团控股有限公司于1993成立于重庆,经过多年发展,公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市(股票代码 龙湖集团:00960),上市近十年时间,龙湖已由地产开发单一的主航道业务,演进为地产开发、商业运营、长租公寓和物业服务四大主航道业务,龙湖集团一路高歌猛进,但在营业收入与日俱增,财务数据亮眼闪耀背后,代价也渐渐浮出水面,进入公众的视野。

  营业收入、净利润、资产负债率整体上升

  据龙湖集团2019中报显示,龙湖集团的营业收入385.7亿元,相较于2018年的271.21亿元同比增长42.21%;净利润63.1亿,相较于2018年的54.3亿同比增长16.21%。但主营利润率较去年同期下降了18.2%,从中报显示的现金流量表来看,经营活动的营运资金较去年相比减少了70.29%,既然经营成本骤降,为何主营利润率还是降低了不少?这很有可能是外部成本提高带来的影响。从2016年起,龙湖集团就大力购地,在购地价格飙升面前,节约营运资金只是杯水车薪。

  2018年6月22日,龙湖集团旗下子公司,烟台龙湖置业有限公司在芝罘区凤凰台楚凤二街A地块的拍卖中,以报价40110万元的最高价格拿下地块,成了烟台最新单价“地王”,力压众多一线房企,如碧桂园、金地、中海、中梁、德信等。

  据了解龙湖集团2019上半年销售均价为16228元/平米,拿地均价为7761元/平米,销售均价与拿地均价之比为2.09,龙湖集团的成本预售价之间的差价在头部房企中排名明显靠后,与公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差价水平也有一定下滑,这其中主要的原因是拿地价格有明显上升。2018年,龙湖拿地均价为5297元/平米,2019年上半年为7761元/平米,上涨幅度达到46.52%。

  2019中报主要指标还显示龙湖集团的资产负债率从2016年的67.11%上涨至2019年的74.64%,3年时间上涨了7个百分点。资产负债率的连年走高,对于财务风险相对较高,可能出现现金流不足时,资金链断裂,不能及时偿债等情况,资产负债率高还会导致进一步融资成本加剧。无论是银行还是投资者,都对资产负债率有一定的要求。

  总的来讲资产负债率越高,企业通过借债筹资的资产就越多,风险也就越大。因此,资产负债率应保持在一定的水平上为佳。

  违反国家禁墅令:以超低容积率私建别墅

  烟台市龙湖滟澜海岸别墅区位于烟台市牟平区,濒临黄海,是烟台龙湖置业有限公司(以下简称:龙湖置业)旗下最新楼盘项目。龙湖置业则是由龙湖集团控股有限公司投资设立的。据龙湖置业的销售人员透露,龙湖滟澜海岸别墅项目在售的主力是临海独栋别墅,地处半坡之上,项目总占地78万平米,总建筑面积55万平方米,2016年开工建设,其中大部分为类独栋别墅,虽然称之为类独栋别墅,但是任意两户之间并没有公共墙,隐私和静谧性都不错,独栋别墅分为唐宁府和颐和府两种户型,共有191栋,面积在200-450平不等,均价在400万至600之间。龙湖滟澜海岸别墅在售的还有联排别墅,户型分为130平米和160平米两种,据龙湖滟澜海岸别墅的广告牌显示,整个项目容积率仅有0.9。

  但记者通过龙湖滟澜海岸别墅项目的《建设用地规划许可证》发现,总用地面积100938.57平方米,其中道路用地5592.51平方米,水域面积6030.39平方米。而总建筑面积约101803.51,其中地上建筑面积约53588.93平方米,地下建筑面积约48214.58平方米。容积率是总建筑面积与总用地面积比值,从表面看,此项目的容积率刚好为1.0,但细心观察后发现,总建筑面积中包含了地上面积与地下面积,而以容积率算法,地下面积并不算在内。所以实际上,龙湖滟澜海岸别墅项目的实际容积率仅为0.6左右,比开发商宣传的容积率0.9还要低不少,而国土资源部和国家发改委曾联合发文,明确规定住宅用地容积率不得低于1.0。

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  龙湖置业不仅以超低容积率私建别墅,据知情人透露,该项目地块因为是围海造地而成,还涉嫌违反《中华人民共和国海域使用管理法》有关规定。该法明确规定填海50公顷(750亩)以上、围海100公顷(1500亩)以上、不改变海域自然属性的用海700公顷以上的项目用海的审核需上报国家海洋局,并由国务院批准,才能获得海域使用权,严格控制围填海活动。

  而且,龙湖滟澜海岸别墅项目一处占地2000亩的土地至今闲置,杂草丛生。据了解,这是龙湖置业在2010年拿的地,但从拿地至今的9年时间里一直未开发建设。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地,一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。《闲置土地处置办法》第十四条:未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。

  针对上述问题,《中国质量万里行》杂志记者致电烟台龙湖置业有限公司,该公司媒体部李姓负责人称容积率超标是完全不存在的,公司是完全合规合法,而问起是否在建别墅,对方称之为“低密度住宅产品”。对方还称烟台市国土资源局与住建局已经给出了明确答复,由于是政府出具的内部文件,不方便出示。

  早在2003年国土资源部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》要求,优化土地供应布局和结构,停止别墅类用地的土地供应;2006年,国土资源部、国家发改委两部委制定《禁止用地项目目录(2006本)》,“别墅类房地产开发项目”名列其中,且“一律不得办理相关手续”;2012年初,国家强调“不得以任何形式安排别墅类用地、高尔夫球场和跑马场”等规定。国务院相关部门多次下达一道道禁令:停止别墅类用地的土地供应及各地禁止规划建造或变相建设别墅。这无疑从土地源头上切断别墅供应。

龙湖集团产品质量降低

  据长江商报报道,8月27日,龙湖集团2019年中期业绩发布会,一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台,手持话筒,指着吴亚军,激动而哽咽地讲述龙湖长沙业主艰难维权的过程。这位业主喝问吴亚军:“我想问一下吴女士,您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权……”对此,吴亚军现场未作任何回应,随即匆匆离开。

  记者了解到,被业主集体投诉维权的龙湖水晶郦城项目,位于长沙市岳麓区银杉路与茶子山路交汇西南处。该楼盘于2017年12月24日开盘,今年7月交房,体量不大,2栋高层,1栋公寓,500余户。经过一年多的等待交付的精装修房却让业主失望,很多业主的感觉“简直就是上当受骗”。无论从款式、建材、颜色都与销售样板房感觉降了一个档次,厨房用的是90年代按钮式抽油烟机,厨房操作台水管设计突兀,完全不像2500元/㎡的装修标准。还有业主在微博上实名反映,新房墙体开裂、墙内渗水是直观感受,业主们在收房时发现,此前作为龙湖水晶郦城宣传亮点的新风系统,其新风口设计同样出现了问题。进气口和燃气出气口仅相隔五十公分,厨房的一氧化碳会被再次吸进去,躺在家里就能吸到一氧化碳。

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  不仅如此,据了解在长沙,北京、杭州、青岛、济南、广州、大连、天津等地,龙湖业主拉横幅维权已成常态,龙湖集团近年来产品项目质量严重下降,或许与龙湖集团耗资巨大的高歌猛进有些联系。


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